Para onde todas as casas foram?

O stock de casas à venda é assustadoramente baixo. A pandemia é parte do motivo, mas não é tudo.

Muito do mercado imobiliário desapareceu. Em ruas suburbanas e em muitos bairros urbanos, em áreas metropolitanas de grande e médio porte, muitas casas que normalmente teriam sido colocadas à venda no ano passado nunca o fizeram. Mesmo em cidades com um excesso de apartamentos vazios e alugueres em queda, tornou-se incrivelmente difícil comprar uma casa.

Hoje, se você estiver procurando por um, provavelmente verá apenas cerca de metade das casas à venda que estavam disponíveis no Inverno passado, de acordo com dados da Altos Research , uma empresa que acompanha o mercado em todo o país. É uma queda recorde no stock, após anos de erosão constante.

E é um sinal de que o mercado imobiliário - que pode desafiar as leis básicas da economia mesmo em tempos normais - está agindo de maneira muito estranha.

O número de casas disponíveis caiu drasticamente em áreas metropolitanas em todo o país

Esta imagem é produto da pandemia, mas também dos anos que a antecederam. E se metade do que está acontecendo no mercado de venda agora parece simples - taxas de juros historicamente baixas e um desejo pandémico de mais espaço estão impulsionando a demanda - a outra metade é mais complicada.

“O lado da oferta é realmente complicado”, disse Benjamin Keys, economista da Wharton Business School da Universidade da Pensilvânia. “Quem quer vender uma casa no meio de uma pandemia? É para isso que eu sempre volto. É um momento em que você deseja abrir a sua casa para as pessoas que estão passando por ela? Não, claro que não."

A maioria dos proprietários de casas na América são baby boomers - um grupo com alto risco de contrair o coronavírus. Se muitos deles relutaram em mudar-se e reduzir o tamanho no ano passado, isso torna difícil para outras famílias atrás deles se mudarem e se actualizarem.

Existem muitos degraus ao longo da "escada da propriedade", como disse o professor Keys, que são difíceis de imaginar pessoas tendo uma pandemia média: quem se mudaria para uma casa de repouso ou lar de idosos agora (libertando uma casa de família de longa data) ? Quem se comprometeria com um “lar para sempre” (libertando a sua casa inicial) quando não está claro como será o trabalho remoto em seis meses?

Essa relutância pode ganhar vida própria num mercado apertado, disse Ralph McLaughlin, economista-chefe da Haus, uma start-up de financiamento habitacional. Quando não há muitas opções de compra, os candidatos a vendedores ficam receosos de encontrar sua próxima casa e sair do mercado eles próprios.

Há outro factor específico para a pandemia: no auge, mais de quatro milhões de proprietários com empréstimos apoiados pelo governo estavam em tolerância com hipotecas durante a pandemia (cerca de 2,6 milhões ainda estão). Embora essa política governamental, recentemente prorrogada até Junho , tenha sido uma tábua de salvação para muitas famílias que perderam renda, também significou que algumas casas que provavelmente teriam entrado no mercado no ano passado, por meio de execução hipotecária ou forçada venda, não.

Some tudo isso e, para cada história de alguém que fugiu e comprou nos subúrbios ou pagou tudo em dinheiro à vista, sem ser visto em alguma cidade remota, a história maior da pandemia é esta: os americanos têm permanecido onde estão.

Essa realidade colidiu com outras forças que vêm se acumulando desde a crise imobiliária. Mesmo antes da pandemia, correctores imobiliários e economistas já se preocupavam com a escassez de estoques, que vinha diminuindo desde a crise imobiliária.

Por mais de uma década, menos moradias foram construídas em relação às médias históricas. A crise imobiliária dizimou a indústria da construção civil e empurrou muitos trabalhadores da construção para outros empregos. Restrições locais de construção e objecções de vizinhos retardaram novas construções. As rígidas políticas de imigração do presidente Trump restringiram ainda mais a oferta de mão-de-obra na indústria e suas tarifas aumentaram o preço dos materiais de construção.

Mas as casas recém-construídas são exactamente o que um mercado imobiliário restrito precisa.

“Esta é a razão pela qual a construção de casas é tão importante”, disse Lawrence Yun, o economista-chefe da National Association o Realtors. Quando uma casa nova em folha chega ao mercado, ninguém precisa se mudar (e de outro lugar) para liberta-la. “A construção de uma casa é uma casa vazia. Eles estão apenas trazendo casas vazias para o mercado. ”

A última década também foi um período de taxas de juros relativamente baixas. Isso incentivou muitos proprietários de casas a permanecer em suas casas por mais tempo do que no passado, agarrando-se a hipotecas baratas. As taxas baixas também incentivaram muitos proprietários que compraram uma casa nova a não vender a anterior, mas a tratá-la como uma propriedade de investimento.

“No momento, é um bom negócio ter duas propriedades: quando minha taxa de hipoteca é de 2,7%, por que não ter duas delas?” disse Michael Simonsen, CEO da Altos Research. “Levou muito tempo, eu acho, para perceber que era isso que estava acontecendo.”

Na última década, ele destaca, o número de residências unifamiliares no mercado de aluguel cresceu mais de sete milhões. E a grande maioria deles é propriedade de pessoas físicas, não de grandes investidores institucionais. Outras oportunidades de obter receita com propriedades de investimento também cresceram com o surgimento de empresas como a Airbnb.

“Estamos todos em busca de uma teoria de campo unificada para o que está acontecendo”, disse Mark Zandi, economista-chefe da Moody's Analytics. “Temos todas essas informações díspares. Todo mundo tem seu próprio telescópio olhando para o céu, medindo coisas diferentes. É difícil colocar tudo junto. ”

Mas o efeito geral é claro: é como se o mercado estivesse cheio de areia e lama, disse Zandi. E isso produz todos os tipos de outros comportamentos e padrões estranhos. O número de pessoas que compram casas invisíveis disparou. Os preços medianos de venda em alguns metrôs aumentaram 15% ou mais em um único ano. Em outros lugares, a trajectória do mercado de venda tornou-se totalmente desvinculada do que está acontecendo no mercado de aluguel.

Os preços dos aluguéis e residências divergiram

Normalmente, os economistas esperam que os aluguéis e os preços das casas movam-se juntos em uma determinada comunidade. Isso porque ambos respondem às mesmas condições subjacentes - um mercado de trabalho forte, amenidades populares, proximidade do oceano. Quando os aluguéis e os preços das casas começam a divergir, isso geralmente é um sinal de que algo está errado, como uma bolha imobiliária inflando.

No momento, em várias áreas metropolitanas, os preços e os aluguéis das casas não estão apenas se distanciando; eles estão se movendo em direcções opostas. Os preços estão subindo enquanto os aluguéis estão caindo.

“Não acho que vimos um mercado imobiliário como este”, disse Jenny Schuetz, pesquisadora do Brookings Institution. “E outras recessões pareciam um pouco diferentes, o que torna difícil saber o que está acontecendo.”

No período que antecedeu a crise imobiliária, os preços das casas subiram muito mais rápido do que os aluguéis, o que significa que muitas casas estavam sendo vendidas por preços que os proprietários não poderiam suportar se tivessem de alugá-las. Depois da quebra, os preços das casas caíram em alguns mercados com o aumento dos aluguéis, com proprietários recém-hipotecados invadindo o mercado de aluguel.

Hoje, os aluguéis caíram por motivos inseparáveis ​​da pandemia. Os trabalhadores despedidos tiveram de se juntar à família ou aos amigos. Os estudantes universitários que normalmente alugam perto do campus ficaram em casa. Alguns locatários atraídos por taxas de juros baixas compraram uma casa com sucesso. E o fluxo normal de novos inquilinos para as cidades - recém-formados, imigrantes, trabalhadores que acabaram de conseguir um novo emprego - diminuiu durante a pandemia.

Uma pesquisa recente de Arpit Gupta da NYU e colegas sugere que os aluguéis caíram mais nos bairros urbanos próximos. Esses são também os lugares onde simplesmente não fazia sentido, em uma pandemia, pagar um aluguel para ficar perto de restaurantes, bares, museus e escritórios no centro da cidade. Isso seguiu outro padrão incomum: os aluguéis para uma única família estão se comportando muito mais como casas ocupadas pelo proprietário (com forte demanda), enquanto os condomínios parecem mais com aluguéis (com apelo fraco).

Essas circunstâncias incomuns no mercado de aluguel tornam ainda mais difícil lidar com o que está acontecendo no lado da casa própria. A proporção entre os preços das casas e os aluguéis em muitos metrôs é agora tão alta quanto desde a bolha imobiliária - mas aumentou durante a pandemia em parte porque os aluguéis caíram, não apenas porque os preços dispararam.

Zandi, da Moody's, disse que ainda não estava preocupado com um desastre iminente como a última bolha imobiliária. Mas ele diz que já é preocupante que o aumento dos preços tenha eliminado muitos compradores de casas de primeira viagem e de renda moderada, que nos próximos anos podem perder os benefícios de manter taxas de juros abaixo de 3%.

“Eu não acho que sejam chamas vermelhas; Acho que são sinais amarelos ”, disse Zandi. “Mas se tivermos outro ano como o que tivemos no ano passado, teremos muitos sinalizadores vermelhos aumentando”.

Por enquanto, não está claro o que pode fazer perder mais estoque. Construir mais ajudaria, mas levará anos para atender às necessidades de um mercado habitacional saudável. A pausa nos pagamentos por meio da tolerância da hipoteca terminará em algum momento depois de Junho, e isso poderia criar perversamente mais estoque por meio de coisas como execuções hipotecárias. Os baby boomers serão vacinados e podem decidir fazer uma mudança.

Também é possível que alguns dos milhões de casas unifamiliares que foram convertidas para aluguel na última década possam ser colocadas de volta no mercado agora, já que seus proprietários vêem lucros elevados com a venda delas.

A pandemia também irá diminuir e as pessoas terão mais certeza sobre o trabalho remoto e mais confiança em ter estranhos em suas casas. Mas, para quem está esperando pelo aumento típico da Primavera no estoque, esses motivos para optimismo podem não se materializar a tempo.

Em anos normais, o estoque atinge seu ponto mais baixo anual em Fevereiro e então começa a subir.

“Ainda não atingimos o limite mínimo”, disse Simonsen. "Estou francamente preocupado que não suba a partir daqui."

Emily Badger escreve sobre cidades e política urbana para The Upshot do escritório de Washington. Ela está particularmente interessada em habitação, transporte e desigualdade - e como estão todos conectados. Ela ingressou no The Times em 2016 vinda do The Washington Post. @ emilymbadger

Quoctrung Bui é um editor gráfico e cobre ciências sociais e políticas para The Upshot. Ele ingressou no The Times em 2015, e anteriormente trabalhou para a National Public Radio cobrindo economia e vida cotidiana. @ qdbui

Por Emily Badger e Quoctrung Bui

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