Nova lei dos condomínios

Lei Lei do condomínio muda em Abril. Conheça as novas alterações (doutorfinancas.pt)

Com a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro

Já em Abril, as assembleias de condomínios têm novas formas de funcionar e os administradores têm novos poderes e obrigações.

Por outro lado, também os condóminos passam a ter algumas obrigações perante o administrador que não existem na lei actualmente em vigor.

Nova lei do condomínio traz muitas novidades

As alterações, revendo o regime da propriedade horizontal e alterando o Código Civil, abrangem não só o funcionamento dos condomínios, atribuindo novas responsabilidades ao administrador do condomínio e a possibilidade de realizar assembleias não presenciais, mas também acrescentam documentos relevantes.

Assim, acresce a obrigatoriedade da existência de uma declaração de encargos com o condomínio (e eventuais dívidas) a ser apresentada na escritura de venda ou doação de imóveis.

Por outro lado, os condóminos têm a obrigação de manter os seus dados actualizados, bem como de informar sobre a eventual venda da respectiva fracção.

Administradores de condomínio com mais poderes e obrigações

Neste capítulo, destaca-se, desde logo, a obrigatoriedade de existir um administrador do condomínio em prédios em propriedade horizontal.

O administrador é eleito em assembleia geral de condóminos por um ano, mantendo-se assim em funções até que seja eleito o seu sucessor. Pode ser um condómino do prédio ou uma pessoa ou empresa externa, dependendo apenas da decisão da assembleia.

Do mesmo modo, é a assembleia que aprova a remuneração do administrador. Nada impede que se a administração for feita por um dos condóminos este seja remunerado. Esta remuneração pode ser monetária ou, por exemplo, pode ser mediante a isenção de pagamento do condomínio. Cabe assim à assembleia decidir.

Actuais funções do administrador

Ao abrigo da actual lei do condomínio é da responsabilidade do administrador:

· Convocar a assembleia dos condóminos;

· Executar as deliberações da assembleia;

· Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio das partes comuns e de cada de cada fracção;

· Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano e prestar contas à assembleia;

· Cobrar aos condomínios as quotas do condomínio, bem como a sua quota-parte de todas as despesas aprovadas;

· Assegurar a conservação dos bens comuns;

· Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, em acções contra algum dos condóminos por falta de pagamento ou em acções interpostas contra condóminos;

· Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Leia ainda: Gestão do condomínio: 8 dicas para diminuir as despesas

Novas funções do administrador

Com a entrada em vigor da nova lei do condomínio, passam a ser da responsabilidade do administrador (artigo 1436.º do Código Civil), as seguintes situações:

· Verificar a existência do fundo comum de reserva;

· Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas (incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia);

· Executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis;

· Informar os condóminos por escrito ou por correio electrónico sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial e da sua evolução (pelo menos, semestralmente);

· Apresentação de três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou inovação para deliberação;

· Emitir a pedido do condómino, uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor. Tem de emitir no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fracção. Esta declaração é obrigatória em escrituras de venda, doação ou se contraiam encargos sobre as fracções em causa.

Sanções para o administrador

Nos termos da nova lei, o administrador de condomínio que não cumprir as funções definidas na lei, ou outras que lhe sejam atribuídas em assembleia de condomínio, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Se se provar que praticou irregularidades ou agiu com negligência, pode ser exonerado por um tribunal após requerimento de qualquer condómino.

Nova lei do condomínio, novas obrigações dos condóminos

De facto, nos termos da Lei 8/2022, os condóminos têm o dever de informar o administrador sobre:

· Número de contribuinte, morada, contactos telefónico, endereço de correio electrónico;

· Actualização destes elementos em caso de alteração;

· Em caso de venda, comunicar a mesma por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fracção. Se falhar esta comunicação, vai ter suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda.

Leia ainda: Vou fazer obras de melhoramento, preciso da autorização do condomínio?

Assembleias de condomínio têm novas regras

Outra das novidades da nova lei prende-se com o funcionamento das assembleias de condomínio.

Podem realizar-se até 31 de Março

A lei actual impunha que as assembleias de condóminos deveriam reunir na primeira quinzena de Janeiro. No entanto, com a nova lei, embora a título excepcional, a assembleia de condóminos pode realizar-se até ao final do primeiro trimestre de cada ano, desde que esteja previsto no regulamento do condomínio. Ou seja, deliberado em assembleia pela maioria (artigo 1431.º)

Convocatória pode ser feita por correio electrónico

A convocatória para a assembleia, de acordo com a lei do condomínio ainda em vigor, tem de ser feita por carta registada enviada com 10 dias úteis de antecedência. Ou pode ser entregue pessoalmente mediante a assinatura de recibo de recepção.

A partir de Abril, a convocatória pode passar a ser feita por correio electrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. A manifestação de vontade tem de ficar lavrada em acta com a indicação do respectivo endereço de correio electrónico. Ao receber a convocatória, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de recepção do respectivo e-mail (artigo 1432.º)

Segunda assembleia pode realizar-se 30 minutos depois da primeira

A nova lei vem esclarecer cabalmente esta dúvida que tem levantado questões em tribunal, podendo mesmo levar a impugnação de decisões da assembleia.

Assim, e nos termos do artigo 1432.º, a segunda reunião de condóminos pode realizar-se no mesmo local da inicial, 30 minutos após a primeira convocatória. Assim, se numa assembleia marcada para as 21h00 não comparecerem condóminos suficientes para a sua realização, a é possível estes reunirem-se às 21h30, desde que o número de condóminos presentes represente, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Assembleia de condomínio pode realizar-se por videoconferência

Por determinação da administração do condomínio ou a pedido da maioria dos condóminos, a assembleia pode ser feita por videoconferência. No entanto, se algum dos condóminos não tiver condições para participar por videoconferência tem de avisar a administração do condomínio que deverá assegurar-lhe os meios necessários. Se tal não for possível, a assembleia não poderá ter lugar à distância.

Acta pode ser assinada por assinatura electrónica

Para além da assinatura manuscrita, passa também a ser válida a assinatura electrónica da acta. Ambas podem ser feitas sobre o documento original ou sobre o documento digital que já tenha outras assinaturas.

É também considerada como válida a declaração do condómino, enviada por correio electrónico para a administração, declarando concordar com o conteúdo da acta remetida pela mesma via. Esta declaração deve ser anexada ao documento original da acta.

Cristina Sousa – Março 2022

Leia ainda: Áreas de reabilitação urbana: Recupere a casa e tenha benefícios fiscais